La cedolare secca: un’opportunità di risparmio per il locatore

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COS’È

La cedolare secca, introdotta dal D.Lgs. n.23/2011, è un’imposta sostitutiva applicata sul reddito annuale derivante dai canoni percepiti da chi concede in affitto immobili ad uso abitativo non destinati all’attività d’impresa. In particolare, optando per tale regime, i canoni percepiti nell’anno solare non vanno a formare l’importo su cui calcolare l’IRPEF, vengono bensì tassati separatamente con un’aliquota fissa del 21% (o 19% in determinati casi).

L’OPZIONE

Chi concede in affitto l’immobile ad uso abitativo, deve indicare, in sede di registrazione del contratto, la scelta della cedolare secca, compilando il modello semplificato Siria o, in casi particolari, (numero locatori e conduttori superiore a tre; più di una unità abitativa locata; numero di pertinenze superiore a tre; contratti già in essere), il modello 69.

Il primo va compilato e presentato telematicamente previa registrazione sul sito dell’Agenzia, il secondo invece in formato cartaceo presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.

Istruzioni dettagliate sulla compilazione dei modelli sono reperibili sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Attenzione: nel caso in cui nel contratto non è prevista l’immutabilità del canone, il locatore, se vuole avvalersi dell’imposta sostitutiva, deve inviare all’affittuario, 30 giorni prima della registrazione del contratto, una comunicazione, con lettera raccomandata, nella quale è indicata la scelta della cedolare secca e della rinuncia alla variazione del canone mensile.

VANTAGGI e SVANTAGGI

Innanzitutto è chiaro che, se si opta per la cedolare, l’imposta che si andrebbe a pagare sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo risulta di importo più basso rispetto al regime ordinario. In quest’ultimo caso infatti l’aliquota più bassa, cioè quella appartenente al primo scaglione è pari al 23% (già più alta rispetto al 21%). In più non sono dovute, in quanto già comprese, né l’imposta di bollol’imposta di registro all’atto della registrazione iniziale del contratto di locazione, anche in sede di proroga o risoluzione dello stesso. Ciò costitutisce quindi un vantaggio anche per chi prende in affitto.

I principali svantaggi, comunque di scarsa rilevanza, riguardano, da una parte, l’impossibilità di aggiornare il canone d’affitto mensile che deve quindi rimanere costante durante l’intero rapporto contrattuale, d’altra parte l’impossibilità di usufruire delle comuni detrazioni fiscali, quali quelle di ristrutturazione edilizia, nel caso in cui l’unico reddito percepito sia quello derivante dalla locazione.

VERSAMENTI

Così come per l’Irpef, la cedolare secca si versa con il classico modello F24, inserendo nello stesso i relativi codici tributo secondo il meccanismo dell’acconto e del saldo. In pratica l’acconto, da versare se l’importo supera i 51,65 euro, è pari al 95% (l’acconto 2012 era pari all’85%) dell’imposta pagata l’anno precedente. Unica rata, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013), se l’importo non supera 257,52 euro; in due rate, 40% la prima, entro il 16 giugno (17 giugno per il 2013) e 60% la seconda, entro il 30 novembre (2 dicembre per il 2013) se l’importo supera 257,52 euro. Il termine per il versamento del saldo, pari all’imposta da versare calcolata applicando l’aliquota del 21% (o 19%) sui canoni percepiti nell’anno solare precedente, al netto degli acconti già pagati, è invece il 16 giugno (17 giugno per il 2013) dell’anno successivo a quello di percezione dei canoni (stessa scadenza prima rata acconto).

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